Nešto prije 22 sata. 25. siječnja, Larry Silverstein, 69-godišnji, crvenokosi programer nekretnina, prelazio je Istočnu 57. ulicu u blizini Madison Avenue, kada ga je 1997. godine srušila Fordova limuzina. Slomljena mu je zdjelica, odveden je u Medicinski centar Sveučilišta New York. Kao što će gospodin Silverstein kasnije reći svojoj kćeri, nesreća je bila loša stanka u najgorem mogućem trenutku: bio je jedan od troje ponuđača u utrci za dobivanje 99-godišnjeg najma Svjetskog trgovinskog centra. Gospodin Silverstein suočio se s rokom do 31. siječnja da preda svoju ponudu trenutnom vlasniku Trade Centra, lučkoj upravi New Yorka i New Jerseyja.
Sljedećih su se nekoliko dana poslovni partneri, savjetnici i ministranti poredali u stolicama duž hodnika ispred bolničke sobe gospodina Silversteina dok su se razrađivali konačni detalji ponude. Samo pet dana nakon smrti, gospodin Silverstein dao je otvorenu izjavu u New York Postu: Želimo Svjetski trgovinski centar, nagradu svih nagrada.
Malo je tko dao gospodinu Silversteinu puno šansi da konzumira ono što je uskoro postalo najveći posao s nekretninama u povijesti New Yorka. Od trojice finalista Lučke uprave, on je bio tamni konj, rekao je Michael Cohen, izvršni direktor brokerske kuće GVA Williams. Činilo se da je uobičajena mudrost potvrđena tek kad su ponude otpečaćene i Vornado Realty Trust oduševio konkurenciju ponudom od 3,25 milijardi dolara - 600 milijuna dolara više nego što je ponudio gospodin Silverstein.
Tada je gospodin Silverstein pokazao zašto je, zahvaljujući procvatima i krahovima, zadržao reputaciju jednog od najpametnijih umova u gradu. Očetkao se i nastavio, povećavajući svoju ponudu na samo 30 milijuna dolara manje od Vornadove. Čekao je, tiho, dok su se prekidali pregovori između uprave lučke uprave i predsjednika Vornada Stevena Rotha. Zatim je zakoračio u proboj.
Sada je na redu gospodin Silverstein, a ovaj put pregovori idu daleko uglađenije, prema ljudima koji prate taj proces. Kad su ga pitali da komentira njegovu ponudu, gospodin Silverstein rekao je: Ne postoji ništa usporedivo sa Svjetskim trgovinskim centrom. Jedinstven je po veličini, položaju, istaknutosti i vidljivosti. To mi je bio san. Još krajem ožujka mnogi su predviđali da gospodin Silverstein neće moći zaključiti posao i da će kompleks ići trećem mjestu, partnerstvu između tvrtke Mortimer Zuckerman Boston Properties i Brookfield Financial Properties. Međutim, sada je sve veći konsenzus da je Mr. Silverstein će osvojiti svoju nagradu.
Pa opet, teško da je išta išlo onako kako je do sada predviđeno na dražbi lučke uprave. Iako je osobni stil gospodina Silversteina da vozi i šarmira, ljudi koji su s njim imali posla kažu da on može biti jednako tvrd pregovarač kao i gospodin Roth. Mislite da ste gotovi, prisjetio se jedan modri preživjeli pregovarač s njim. Nikad niste završili.
Lewis Eisenberg, predsjednik lučke uprave, rekao je da sumnja da će posao biti postignut do 5. travnja, sljedećeg zakazanog sastanka upravnog odbora te vlasti. Ipak, rekao je, sve ide dobro. Gospodin Eisenberg ima razloga za zadovoljstvo: Prema ljudima koji su sudjelovali u procesu, gospodin Silverstein bio je spreman pristati na uvjete zakupa na koje je Vornado zabranio. Vornado, tvrtka kojom se javno trguje, želio je kraći zakup kako bi prikazao manje duga u svojoj bilanci (što nije pitanje za privatnu tvrtku g. Silversteina), a također i jamstva da Vornado neće biti na udici ako, kako se očekuje, grad tuži da programer podigne blizu 100 milijuna dolara godišnje poreza na nekretnine.
Saveznici gospodina Silversteina pripisuju relativnu kompatibilnost godinama prijateljskog suživota s Lučkom upravom, koja je njegov stanodavac u Svjetskom trgovinskom centru 7, poslovnoj zgradi koju je razvio krajem 1980-ih na kopnu lučke uprave. Kada su se kule blizanke bombardirale u petak, 26. veljače 1993. godine, sjeća se bivši financijski direktor lučke uprave Barry Weintrob, gospodin Silverstein odmah je osoblju lučke uprave ponudio besplatan prostor u svojoj zgradi. Do ponedjeljka se osoblje vratilo na posao, rekao je.
Ne može naštetiti ni to da gospodin Silverstein, kad sjedne za pregovarački stol, na nekim stranama vidi neka poznata lica - Ben Needell, na primjer. Gospodin Needell, odvjetnik u tvrtkama Skadden, Arps, Slate, Meagher i Flom, jedan je od odvjetnika koji pregovaraju o dogovoru s Lučkom upravom. Obično je on odvjetnik gospodina Silversteina. Sve što ću vam reći, Larry je sjajan momak, rekao je gospodin Needell.
Još jedna stalna prisutnost u pregovorima je Tim Ryan, izvršni direktor JP Morgan Chase, koji je lučku upravu savjetovao o prodaji. Odjel J. P. Morgana Chasea također posjeduje staru zgradu Equitable na Broadwayu 120, kojom gospodin Silverstein upravlja i ima opciju kupnje za 200 milijuna dolara.
Gospodin Silverstein također je prijatelj guvernera Georgea Patakija, koji imenuje pola odbora vlasti, i ostalih republikanaca iz Albanyja. Gospodin Silverstein dao je guvernerovom predizbornom odboru 15.000 američkih dolara prošlog studenog, baš kad se zahuktavalo nadmetanje za Trgovački centar. Gospodin Silverstein dao je 35.000 dolara Senatu G.O.P. i vođi većine Josephu Brunu prošle godine.
Zapetljani svijet
Takvi su odnosi u skladu s incestnim svijetom nekretnina na Manhattanu. No kako se odvijao dogovor o Svjetskom trgovinskom centru, okupio je izvanredan skup njujorške pravne, razvojne i političke elite. Tu je gospodin Roth, najveći komercijalni iznajmljivač na Manhattanu; G. Zuckerman, vlasnik Daily News-a; John Zuccotti, zamjenik gradonačelnika postao je programer, koji je sada na čelu Brookfielda. Howard Milstein, kompanija za promet nekretninama (koju je nekoć zastupao gospodin Zuccotti) savjetuje upravu lučke uprave, gdje gospodin Eisenberg, investitor nekretnina, pažljivo prati člana uprave Petera Kalikowa, programera i nekadašnjeg vlasnika New York Post koji je ujedno i izbor gospodina Patakija da bude novi šef gradske uprave za promet. Jedan ili drugi programer koji se natječe za najam Svjetskog trgovinskog centra zapošljava gotovo svakog hotshot odvjetnika za nekretnine u gradu. I do sada ih je gospodin Silverstein uspio nadmudriti.
I nastavlja manevrirati. Kao što je Wall Street Journal objavio 28. ožujka, gospodin Silverstein preuzeo je partnera, investitora u nekretnine Lloyda Goldmana. Izvor blizak gospodinu Goldmanu kaže da će donirati značajan dio od 150 milijuna američkih dolara ili otprilike tako to gospodin Silverstein treba prikupiti kako bi osigurao financiranje za predujam od 800 milijuna američkih dolara; GMAC posuđuje ostatak grupi g. Silversteina. (Ostatak od 3,22 milijarde dolara rasporedio bi se na 99 godina plaćanja.)
Gospodin Goldman pridružit će se tvrtki Westfield America Inc., programeru trgovačkih centara kojim se javno trguje i koji želi podzemni centar centra, kao partnera gospodina Silversteina. Kaže se da gospodin Silverstein troli za još više investitora; jedan izvor nekretnina rekao je da ne bi bilo iznenađujuće kada se posao konačno zaključi ako gospodin Silverstein ne uloži ništa od vlastitog novca u kupnju Svjetskog trgovinskog centra.
Pa opet, nitko nikada nije dovodio u pitanje sposobnost g. Silversteina za dogovaranje. Od trenutka kada je Lučka uprava objavila svoj popis finalista za Trgovački centar, smatran je potcenjivačem jednostavno zato što mu je nedostajalo novca i organizacijske jačine njegovih konkurenata. Novac koji je blizu osiguranja. Sad je pitanje za mnoge: ako osvoji nagradu, što će s njom?
Postoje i pitanja o dugoročnom. Prema analizi novčanog toka kompleksa u časopisu Grid, tko god pobijedi u Trade Centeru, može očekivati relativno neznatan tok gotovine neko vrijeme, sve dok ne isteknu dugoročni zakupi. To znači da će onaj tko kupi kompleks godinama biti u njemu prije nego što vidi profit.
Faktor rizika
Ali gospodina Silversteina nikada nije užasno zaplašio rizik. Započeo je u 1950-ima, tek što je napustio Sveučilište u New Yorku, radeći za brodsku tvrtku svog oca. Pravi je novac, ubrzo je shvatio, bio u posjedovanju zgrada, a ne u njihovom iznajmljivanju.
Noću je pohađao pravni fakultet u New Yorku, gdje se sprijateljio s drugim mladim dolaznikom, Berniejem Mendikom. Gospodin Silverstein doveo je svog prijatelja u obiteljski posao, predstavio ga svojoj sestri i ubrzo se gospodin Mendik oženio u obitelji.
Od legendarnih partnera Harryja Helmsleyja i Larryja Wiena kupili su zgradu u ulici 305 East 47th Street. Gospoda Silverstein i Mendik došli su se modelirati nakon Helmsleyja i Wiena, proučavajući i oponašajući način na koji su koristili bazene mnogih malih investitora za financiranje velikih kupnji.
Posao je bio dobar, ali krajem 1970-ih g. Mendik i sestra g. Silversteina razveli su se, a g. Silverstein i g. Mendik ubrzo su se razišli. Angažirali su drugog mladog programera koji se tada tek zvao, Jerry Speyer, kako bi pomogao podijeliti imovinu.
Osamdesetih godina, g. Speyer, g. Mendik i g. Silverstein činili su jezgru programera koji će kupovati i graditi urede za prilagodbu procvatu iz doba Kocha. Bili su žestoko konkurentni, svaki je pokušavao nadmašiti drugog sve ambicioznijim ponudama. Novac zapravo nije bio poanta, rekao je gospodin Mendik Tomu Schachtmanu, autoru knjige Nebeski snovi: Velike dinastije nekretnina u New Yorku. To je bio samo način bilježenja rezultata.
Gospodin Silverstein postizao je dosta tijekom procvata 1980-ih. Posjedovao je 13 zgrada, koje su obuhvaćale 10 milijuna četvornih metara uredskog prostora na Manhattanu; sklopio je unosno financijsko partnerstvo s J. P. Morganom; zabavljao se na svojoj jahti i zajedno sa suprugom Klarom postao plodan prikupljač sredstava za židovske dobrotvorne organizacije. Kroz sve to, gospodin Silverstein zadržao je visoki javni profil, nekoliko je godina predsjedavao Odborom za nekretnine u New Yorku, pomažući transformirati organizaciju iz stajaće umrežene grupe u političku silu. I pomogao je obdariti novi Institut za nekretnine na Sveučilištu New York. Gospodin Silverstein tamo predaje tečaj svakog semestra; njegova predavanja su uvijek samo stojeći.
To je sokratski, rekao je Ken Patton, bivši predsjednik Odbora za nekretnine, koji je predsjednik Instituta Larry i Klara Silverstein. U tipičnom predavanju, rekao je, gospodin Silverstein predstavit će nedoumicu - težak najam ili ljepljivu situaciju u zoniranju - i zamoliti studente da se izvuku iz toga.
Gospodin Silverstein morao se riješiti vlastitog udjela u stvarnom životu. 1981. najavio je ambicioznu kocku za izgradnju 7 Svjetskog trgovinskog centra, uredskog tornja od dva milijuna četvornih metara u ulici Vesey, između zapadnog Broadwaya i ulice Washington, bez stanara postrojenog za iznajmljivanje zgrade. 1986. godine u novinskom oglasu na cijeloj stranici u kojem je blagi gospodin Silverstein prikazan kao nogometaš koji prelazi u krajnju zonu otkriven je identitet stanara. Bila je i velika - investicijska banka Drexel Burnham Lambert.
No, sreća se gospodina Silversteina promijenila kad se Drexel srušio pod gomilom skandala i lošeg duga. Sedam Svjetskih trgovačkih centara ostalo je gotovo 90 posto upražnjeno. Gospodin Silverstein na kraju je pronašao još jednu brokersku kuću, Salomon Brothers, koja je iznajmljivala prostor, ali je morao toliko platiti za obnovu zgrade da je mirovinski fond koji je bio vlasnik hipoteke dobio dodatni novac u zamjenu za velik dio njegove dobiti .
Kriza gotovine ubrzo je pogodila i druge dijelove njegove imovine. Napušten je trgovački centar u 34. ulici. Stambeni objekt u 42. ulici i 12. aveniji stavljen je na čekanje, a vlasništvo nad 120 Broadway prepušteno je njegovom zajmodavcu J. P. Morganu. Budući da je tvrtka gospodina Silversteina u privatnom vlasništvu, nitko izvan nje sa sigurnošću ne zna koliko je teško ozlijeđen. No izvori nekretnina kažu da je gospodin Silverstein bio prisiljen predati mnoge svoje zgrade svojim zajmodavcima, ostajući upravljati njima.
Međutim, do 1998. g. Silverstein se vratio u akvizicijsku igru. Od Leone Helmsley kupio je poslovnu zgradu na 140 Broadwayu. Projekt 42. ulice na krajnjem zapadu, koji je godinama klonuo, napokon je završen.
U međuvremenu je gospodin Silverstein počeo dotjerivati sina Rogera i kćer Lisu kako bi jednog dana preuzeli tvrtku. Gospođa Silverstein nedavno je bila tema poduže priče New York Timesa o kćerima programerima, u kojoj je prvi put ispričala priču o prometnoj nesreći gospodina Silversteina. Hoću li preuzeti veću odgovornost od njega? Da, rekla je.
Ipak, ljudi koji su ga vidjeli kažu da je gospodin Silverstein i dalje špijun i da se dobro oporavlja od svoje nesreće. Larry je mladi 69, rekao je James Kuhn, izvršni direktor brokerske kuće Newmark and Company.
Tijekom posljednjeg desetljeća, gospodin Silverstein gledao je kako je gospodin Speyer kupio Rockefeller Center i Chrysler Building, i kako je gospodin Mendik prodao svoju tvrtku za 656 milijuna dolara - Stevo Rothu, ironično dovoljno.
Sad je na njemu red. Ako je Larry dobije, jedan čovjek koji poznaje i gospodina Silversteina i gospodina Mendika rekao je o dogovoru sa Svjetskim trgovinskim centrom, Bernie se neće moći pogledati u ogledalo.
