Kuhinja, s dnevnim boravkom u pozadini, na 117 mjestu u vrtovima Carroll. (Stefano Ukmar / GRAD) Idealno smješteno na bezvremenskom i mirnom okruženjuUlicom obrubljenoj drvećem, ova vila u gradskoj kući iz 1930-ih nudi prepoznatljivo mjesto za pozivanje doma, spremajući listu za 117 prvo mjesto u Carroll Gardens, koji je predstavljen prvog tjedna u siječnju. Prateće fotografije istaknule su elegantne stepenice doma, njegove tvrde podove i prozračne stropove - sve one tražene znakove Brownstone Brooklyna, s odgovarajućom cijenom. Ipak, jedan bi detalj iznenadio kupce od prije nekoliko godina: popis je bio samo za gornja dva kata.
Naravno, nitko ne očekuje 2 milijuna dolara za kupnju cijela gradska kuća u vrtovima Carroll. Iako, u ovom slučaju, nije bilo dovoljno ni osigurati ta dva kata - rat za nadmetanje brzo je uslijedio, a imovina je nekoliko tjedana kasnije ušla u ugovor za 2,17 milijuna dolara. Da budemo pošteni, ti katovi gledaju na jednu od najpoželjnijih ulica u jednoj od najpoželjnijih četvrti gradske četvrti (i na jednu od najpoželjnijih školskih četvrti). Oni također obuhvaćaju tri spavaće sobe, 2,5 kupatila i krovnu terasu - izdašan dio, ako ne i cijelu idealnu gradsku kuću, u svoj svojoj dvostranoj, džepno uređenoj, formalno-blagovaonici, kutnoj i izlučanoj slavi , taj suficit prostora koji obuhvaća velik dio privlačnosti gradske kuće u svemirom izgladnjelom gradu poput New Yorka. 117 Prvo mjesto, gdje je nedavna prodaja stana premašila 2 milijuna dolara. (Stefano Ukmar / GRAD)
Ali tada, Brooklyn više nije samo vanjsko područje Manhattanca koji traže više prostora, već samo odredište, a prostor u mnogim susjedstvima također je dosegao premije i cijene slične Manhattanu. Bez obzira na to, idila gradske kuće zadržava svoj sjaj - kao što je transakcija na 117 crta - bez obzira je li netko zapravo vlasnik cijele zgrade ili ne.
Mnogo je ljudi koji žele živjeti u braon kamenu, ali ne mogu si to priuštiti ili se ne žele baviti cijelom stvari, objasnio je Terry Naini, iz Gradske rezidencije, koji je imao popis za 117 First duplex, koji je imao razliku da bude jedan od većih kriški uokolo.
Svaki veliki stan u smeđem kamenu obično se prodaje s velikom cijenom, rekla je gospođa Naini; prošle godine prodala je stan od 1900 četvornih metara kod 277 President za 2,4 milijuna dolara. Kupci doista traže smeđe jedinice, a većih nema toliko.
Naravno, trenutna je pomisao na udruživanje i uređenje gradskih kuća samo odjek ranije ludosti na Manhattanu, koji je svoj procvat uživao tijekom procvata nekretnina 80-ih, i ilustrirao je to za svu konkurenciju novogradnje , mnogi su kupci preferirali stan u ljupkom smeđem kamenu od oštre kutije. Mnogi to još uvijek čine: prostrana zadruga s dvije spavaće sobe u gradskoj kući na adresi Gramercy Park South, na primjer, trenutno traži 4,5 milijuna dolara, što uključuje i priželjkivani ključ parka. Iako je u Brooklynu, gdje je novi razvoj oskudan, a zadržana snaga gradskih kuća dovoljno ilustrirana, potražnja za takvim jedinicama toliko je jaka da se rijetko prodaju na upit, a kamoli ispod nje.
***
Prometna prometnica s četiri trake ograničenauz ulice vinilastih radničkih kuća, Bushwick Avenue nije baš ona bukolična okolina koju ljudi zamišljaju kad čuju riječi Brownstone Brooklyn, ali ima gradske kuće, a za one koji traže tih nedostižnih milion dolara na mnogo je načina tvrdo zaustavljanje brooklynskog braonstona. Postoje privezane kuće u nizu u još uvijek gentrificiranim četvrtima, ali kao što je primijetio broker Corcoran Mark Martov, domovi radničke klase vjerojatno neće doći s izloženim ciglama i staromodnim ogrtačima s njegovog popisa na adresi 1090 Bushwick, a kamoli unutarnje rolete ili stropne medaljone. 1090 Bushwick Avenue (Vlasništvo Morski pas)
kada će se kraljevsko vjenčanje prenositi na televiziji
I premda u 1090 nedostaju oni i mnogi drugi neobični viktorijanski dodaci koje bi kupci mogli pronaći nekoliko blokova zapadnije, poput umetnutog tvrdog poda u gradskoj kući u ulici Hancock koju je gospodin Martov upravo prodao, primijetio je da je Bed-Stuy sada bio ozbiljan novac.
I tako je vlasnik tvrtke 1090, O&B Properties, zgradu preuredio u dva dupleksa od otprilike 1.000 četvornih metara, svaki sa svježom mehanizacijom i elegantnim novim kuhinjama, koje je namjeravao prodati kao stanove. Kada smo ga posjetili, bio je u ugovoru za 1,07 milijuna dolara nakon više ratova s nadmetanjem, a kupac se odlučio za tradicionalniji način iznajmljivanja jedne jedinice i življenja u drugoj.
Bed-Stuy je postao vrlo skup i mislim da se mnogi klijenti osjećaju kao da su propustili brod ne kupivši braon kamen prije dvije godine, rekao mi je telefonom programer iz Brooklyna Avi Tarshish, zbog čega je, rekao je, pukao na desetke prije nego što su cijene porasle. Ovo je jedna od stvari zbog koje sam trenutno posjedovao 102 nekretnine u Bed-Stuyu, među kojima i gradska kuća na Lexingtonu i Bedfordu koja se pretvara u stanove.Svi žele posjedovati smeđi kamen.
Svejedno, dok smeđi kamen ostaje Sveti gral, neki se kupci ne slažu s mogućnošću održavanja cijele kuće, posebno oni koji su navikli na pogodnosti zgrade s kompletnom uslugom na Manhattanu. Zbog toga se stanovi mogu prodavati mnogo brže od obiteljskih kuća, rekao je Douglas Elliman, posrednik Alex Maroni, koji je obavio niz takvih transakcija, među kojima je 420 Franklin, stan u četverostambenoj vili u Bed-Stuyu u prizemlju, dva apartmana. dvoetažni dvosobni apartman prošlog je ljeta donio 859 000 američkih dolara. (Kuća se u cijelosti prodala za 545 000 USD u 2012.)
Na primjer, na 181 Park Placeu, popisu gospodina Maronija u Prospect Heightsu, gdje su dvije od tri jedinice bile u ugovoru gotovo prije nego što su izašle na tržište, rekao je da nije imao vremena ni postavljati slike. Jedna od ugovornih jedinica traži 2,75 milijuna USD; kada je cijela zgrada, neobnovljena, bila na popisu za 2,99 milijuna dolara prošle godine, nije bilo onih koji su je uzeli.
Zapravo, ideja o uklanjanju elegantne olupine u susjedstvu nije nešto što privlači transplantacije na Manhattanu na način na koji je to nekada bilo. Ne žele Park padinu od prije 30 godina; žele današnju Park padinu, scenu iz bajke s cvjetovima trešnje i djecom koja prolaze na skuterima, kako je rekao jedan broker.
*** Interijer na aveniji Franklin 420 u Bed-Stuyu.
Kad je Brooke Safford, broker naCorcoran je prošle godine popisala stan na drugom katu u ulici MacDonough 76, istočno od avenije Tompkins u Bed-Stuyu, savjetovala je vlasnike da traže 599.000 američkih dolara, ambicioznu cijenu za to područje s obzirom da je jedinica bila malo sramežljiva od 800 četvornih metara. stopala i imao je samo jednu kupaonicu. No nakon što se u ratu nadmetanja prodala za 625.000 dolara, odnosno 810 dolara po četvornom metru, bila je napadnuta pozivima programera zainteresiranih za slične konverzije.
Za programere je privlačnost konverzija gradskih kuća izravna, posebno u orijentiranim četvrtima u kojima je teško pronaći mjesta za novu gradnju, a lokalni zakoni o uređenju često ionako isključuju nešto više od gradske kuće. (Pokažite mi puno toga u Park Slopeu gdje možete staviti trokatnicu! Zahtijevao je jedan broker na pitanje o oskudnosti stanova u susjedstvu. Pokažite mi to!) 420 Franklin u Bed-Stuyu, gdje se prošlog ljeta prizemni dupleks prodao za 859 000 američkih dolara.
Jedan je broker također napomenuo da su to također idealni projekti za manje programere, kojima je potrebna veća marža od preokretnog prinosa gradskih kuća, ali koji nemaju kapital potreban za novu izgradnju.
I dok velik dio kupaca na Manhattanu žudi za staklenim višespratnicama, barem se zasad stanovi u gradskoj kući u Brooklynu smatraju ili čak poželjniji od novogradnji. Napokon, tko se seli u Park Slope kako bi živio na besprijekornoj Četvrtoj aveniji?
Ako se ljudi sele u Park Slope, žele biti u braon kamenu na ulici obrubljenoj drvećem, rekao je Jody Kriss, suosnivač East River Propertiesa, koji je poznat po takvim prenamjenama, među njima i 364 Union Street u Parku Nagib i nadolazeća deseta ulica 432.
Mogu prodati šetnicu na petom katu u Park Slopeu za više od luksuzne zgrade na četvrtoj aveniji koja ima teretanu i vratara, rekao je Kriss. Dodao je da su i zbog niskih uobičajenih naknada privlačne takve jedinice, jer su obično u niskim stotinama za osnovne usluge održavanja, a ne u niskim tisućama u napunjenim objektima vratara.
Gospodin Kriss rekao je da takve konverzije najbolje funkcioniraju za nekretnine koje vjerojatno neće privući kupce koji su spremni potrošiti 6 milijuna dolara ili više. Kad postoje ljudi koji žele provesti više od pet obitelji zajedno, to prestaje imati smisla.
Zbog toga se takve pretvorbe najčešće mreškaju nad gentrificirajućim četvrtima, jenjavajući kad cijene obiteljskih gradskih kuća počnu dosezati 7 ili 8 milijuna američkih dolara kao u mjestima poput Brooklyn Heightsa i Cobble Hilla. Za pamet: Većina gradskih zadruga i stanova na Manhattanu datira iz 1980-ih i 1990-ih, kada su cijene porasle dovoljno visoko da stimuliraju potražnju, ali prije nego što su išle toliko visoko da su spriječile podjelu kao zdravu strategiju razvoja.
Hoće li cijene u vrlo traženim kvartovima i dalje tako brzo rasti, zasigurno je svatko nagađao, a s manjim zgradama stvari se mogu zakomplicirati: financiranje može biti teško dobiti u malim apartmanima i zadrugama , s mnogim bankama koje se kolebaju davati kredite za nekretnine sa samo nekoliko jedinica. A jedan glup ili težak susjed mogao bi spriječiti prijeko potreban popravak krova ili kotla, da ne kažem ništa o potencijalu za uistinu ogorčene rasprave oko dekora hodnika, dobro poznati mnogim većim članovima zadruge. 364 Union Street, projekt East River Properties u vrtu Carroll koji je udovoljio lokalnoj potražnji za trosobnim jedinicama.
Unatoč tome, brokeri kažu da će se potražnja za takvim jedinicama samo pojačati, iako cijene možda neće rasti u skladu s tim. Na primjer, dupleks na prvom mjestu 117 jedva je sam premašio granicu od 2 milijuna dolara; samo je ovaj tjedan trosobna soba s 1.555 četvornih metara u ulici Bergen 147 u Boerum Hillu na tržište došla s 2,095 milijuna dolara, odnosno 1.347 po četvornom metru. Vjerojatno će se dohvatiti toga ili više, iako brokeri kažu da kad se cijene vinu iznad granice od dva milijuna dolara, bazen postaje puno rarificiraniji, pogotovo zato što, s izuzetkom programera i peraja, većina domova u Brooklynu treba koristiti kao primarno prebivalište, ne pieds-à-terre ultrabogatih.
Većina Manhattanca započinje potragu po školama, ali mnogi od njih shvaćaju da im je cijena određena iz okruga u kojima žele kupiti, čak i kada su u pitanju dvije spavaće sobe, rekao je broker Compass Gabriele Sewtz. A kad su tri spavaće sobe toliko oskudne da počnu udarati 1,8 ili 1,9 milijuna dolara, mnogi ljudi kažu: ‘Pa, ako toliko trošim, želim dvorište, želim moći roštiljati.’
Ipak, velik dio bukoličke privlačnosti Brooklyna posljednjih je godina izgaran posudbama s tog prenatrpanog otoka preko rijeke: sterling javne škole i Barneyevi, vrhunska kava i restorani do kojih nije moguće doći, pa možda i njezini stanovnici naučit će se prilagoditi stanu koji živi - što je vjerojatno najočitija karakteristika Manhattana - također.
A za one koji neće? Oni već gledaju dalje od onih ljupkih brahmanskih četvrti u kojima prevladavaju stropovi od 12 metara i mahagonij, prema povijesno enklavama radničke klase poput Windsor Terracea i Kensingtona, u kojima 1,5 milijuna dolara još uvijek može kupiti kuću, presvučenu u drvo, ciglu ili - užas užasa - vinil.
